Votre locataire a quitté les lieux sans préavis, que pouvez-vous faire ?

Le locataire en place dans votre logement a quitté les lieux, sans vous avoir donné congé. Aucun état des lieux n’a été fait. Vous ne pouvez pas prendre l’initiative de reprendre votre bien. Une procédure particulière s’impose : celle de reprise des locaux abandonnés mise en place par la Loi Béteille du 22 décembre 2010.

Votre locataire a abandonné le logement sans préavis

Dans ce cas, une procédure est prévue par la loi du 6 juillet 1989. Voici un résumé des principales étapes de la procédure :

  • Vous devez mettre en demeure par acte d’huissier, votre locataire d’avoir à justifier l’occupation effective du logement. Cette sommation peut être intégrer à un commandement de payer les loyers.
  • Passé un délai d’un mois, et sans réponse de la part du locataire, l’huissier peut procéder à la constatation de l’abandon du logement. Il va alors dresser un procès-verbal des meubles du logement abandonné le cas échéant, avec l’indication de leur valeur marchande.
  • Muni de ce procès-verbal vous pourrez saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation judiciaire du bail ainsi qu’une condamnation aux loyers impayés et la vente aux enchères (ou la destruction s’ils n’ont aucune valeur) des biens laissés sur place.
  • Le magistrat rend une ordonnance qu’il conviendra de signifier au locataire lequel pourra former opposition dans un délai d’un mois suivant la date de signification du titre exécutoire. Ladite ordonnance statue également sur le sort des éventuels meubles restés dans les lieux.
  • Sans opposition formée dans le délai imparti et si les lieux sont vides de tous biens, l’huissier peut dresser un PV de reprise des lieux.
  • Si des biens sont présents, l’intéressé dispose d’un délai d’un mois pour les retirer (même délai que pour former opposition). A défaut et en fonction de la valeur marchande des biens, ceux-ci sont soit vendus aux enchères, soit évacués et remis à une association caritative ou bien détruits à la discrétion du bailleur.

Référence : Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Votre locataire vous a rendu les clés sans faire d’état des lieux

Dans ce cas, l’huissier de justice peut réaliser un état des lieux contradictoire.

Si vous pénétrez vous-même dans le logement et que vous constatez des dégradations, il pourra être difficile de retenir une somme sur le dépôt de garantie du locataire. Vous devrez en effet apporter la preuve que ces dégradations ont été causées par le locataire lui-même et aucun état des lieux contradictoire n’aura été réalisé. D’où l’importance d’en établir à l’entrée du bail ; cela vous protégera en cas de litige à la sortie.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que pour être valable l’état des lieux doit être établi et signé du propriétaire bailleur et du locataire. A défaut, la seule condition de sa validité est qu’il soit réalisé en présence d’un huissier de justice.

Lorsque le locataire a rendu les clés sans satisfaire à un état des lieux de sortie, le bailleur, via l’huissier de justice convoquera par courrier recommandé avec AR le locataire parti à un état des lieux de sortie en respectant un délai d’au moins sept jours avant la date.

Référence : Article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

 

Vous avez un Mess@ge ….

Si la cour de cassation avait exclu des fichiers estampillés comme étant personnels dans nos constatations ; depuis le 20 septembre 2017 ( cass civ 1ère n°16-13.08) le respect de la vie privée n’est plus un obstacle pour chercher dans une messagerie électronique personnelle.

Sur le fondement de l’article 145 du Code de Procédure Civile il est possible de constater des documents personnels lorsque cela est nécessaire et proportionné à la protection des droits de celui qui poursuit.

Dans les faits un chef d’entreprise reprochait à un de ses salarié de pratiquer une concurrence déloyale et de dissimuler ses actes en utilisant sa messagerie personnelle plutôt que celle de son entreprise….

Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon bailleur ne me loue pas un logement décent?

La Cour Suprême, dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 octobre 2017, rappelle l’adage selon lequel « Nul ne peut se faire justice soi-même ».

En l’espèce, les preneurs se plaignant de l’existence de désordres affectant les lieux loués et leur interdisant une jouissance paisible, avaient interrompu tout règlement des loyers. Suite à cela, la bailleresse leur avait signifié un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Les locataires avaient ensuite formé opposition à ce commandement en sollicitant la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux et l’autorisation de consigner les loyers.

La cour d’appel ayant rejeté leurs demandes et les ayant condamné au paiement de l’arriéré locatif, les locataires ont donc formé un pourvoi en cassation.

La cour de cassation a alors confirmé qu’un locataire ne pouvait unilatéralement interrompre les paiements des loyers quand bien même les désordres affectant les lieux loués lui en interdisaient la jouissance paisible. En effet, il convient de rappeler que le paiement du loyer est fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.

Dans ce cas, le locataire doit impérativement respecter ses obligations contractuelles en poursuivant le paiement des loyers tout en sollicitant une autorisation judiciaire afin de les voir consigner auprès d’un tiers.

En parallèle, le preneur fera appel à un Huissier de Justice afin de constater l’étendue des désordres dans le logement et leur donner date certaine.

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, 16-19.614)

Mouvement social et Huissier de Justice

 

La grève est définie par la Haute Cour comme “la cessation collective et concertée du travail ” afin d’appuyer des revendications professionnelles. C’est un droit constitutionnel accordé à tous les salariés.

Ce droit est toutefois soumis à des obligations. Ainsi, même s’il est licite de gêner le fonctionnement de l’entreprise lors d’une grève, les salariés grévistes doivent respecter le travail des non-grévistes et ne pas entraver leur liberté du travail.

En effet, la désorganisation de l’entreprise, entraînant la mise en péril de son existence, caractérise un exercice anormal du droit de grève.

Pour éviter toute contestation de la part des grévistes comme de l’employeur, les faits doivent pouvoir être relatés de manière objective et précise. Le constat d’Huissier de Justice revêt donc , en pratique, un caractère essentiel.

L’Huissier de Justice pourra, à la demande de l’employeur, constater les éventuelles voies de fait, blocages illicites des entrées de l’entreprise ou encore atteintes aux personnes ou aux biens de celle-ci. Ce constat permettra d’actionner la responsabilité des grévistes ayant participé aux actes illicites.

Il pourra également faciliter l’obtention d’une décision du juge des référés afin d’ordonner l’expulsion des grévistes en cas de troubles manifestes.

Enfin, le constat d’Huissier de Justice n’est pas l’apanage des employeurs. En effet, les grévistes peuvent également solliciter les services d’ un Huissier de justice, avec l’accord de l’employeur ou sur autorisation judiciaire, pour constater le bon déroulement de l’exercice de leur droit de grève.

 

Le locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire

L’Article L145-41 du Code de Commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Dans cette affaire, la société Dar Beida II, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Air groupe, lui a délivré, le 4 décembre 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré de loyer et, le 8 janvier 2015, l’a assignée en paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés ; que, reconventionnellement, la locataire a demandé la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Pour rappel, le principe de la clause résolutoire est de permettre au bailleur de résilier le contrat de plein droit suite au non-respect des obligations du preneur. Il lui appartient ensuite de faire constater cette résiliation par un magistrat.

En l’espèce, le preneur entendait se prévaloir, lui-même, de cette clause actionnée par le bailleur.

La cour de cassation dans son arrêt n° 443 du 27 avril 2017 (16-13.625) – Troisième chambre civile signale que la clause résolutoire ayant été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail, la locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause.

Me Anne LESAGE

Huissier de Justice – SELARL PIQUET-MOLITOR

Résiliation de bail commercial et créanciers inscrits.

L’article L143-2 du Code de commerce dispose que « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. »

Cet article a pour objectif de protéger les créanciers inscrits, en leur permettant ensuite de se substituer au débiteur défaillant.

Afin d’informer les créanciers inscrits au plus tôt dans la procédure, la question s’est alors posée de leur dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire.

La cour de cassation dans son arrêt du 16 mars 2017, Chambre civile 3, n°15-29.206, tranche cette interrogation en faisant une lecture stricte de l’article L143-2 du Code de commerce.

En effet, l’article fait état de la notification de la demande aux créanciers inscrits. Ainsi, la cour suprême affirme que cet article n’impose que la notification de l’assignation et non celle du commandement de payer visant la clause résolutoire.

On rappellera, en outre, que le délai d’un mois est calculé par rapport à la date d’audience.  Il est, en effet, difficile en pratique de déterminer la date du rendu du jugement au jour de la délivrance de l’assignation.

Me Anne LESAGE

Huissier de Justice – SELARL PIQUET-MOLITOR

ARBRES ET PLANTATIONS : Respect de la législation pour une bonne entente entre voisins

 

Vos arbres doivent être plantés à une certaine distance entre la limite de votre propriété et de celle de votre voisin. De plus, vous devez entretenir vos plantations. Bon nombre de conflits de voisinage se règlent devant les Tribunaux en cas de non-respect de ces obligations.

Le rôle de l’Huissier de Justice est primordial en la matière, aussi bien pour constater que la haie de votre voisin n’est pas élaguée et déborde sur votre propriété ou pour prouver que vos thuyas sont plantés à bonne distance de la limite séparative de deux propriétés.

Renseignez-vous sur les usages locaux !

Régulièrement, les usages locaux fixent les distances pour les plantations. Renseignez-vous auprès de votre Mairie.

S’agissant du cas particulier de l’Ile de France, il est de jurisprudence constante que les plantations puissent être plantées jusqu’à l’extrême  limite séparative de propriété. Cet usage s’explique et se justifie par la densité des habitations et l’exiguïté des jardins urbains. Il a même été admis jusqu’à 45km de Paris.

Règlementation légale pour les propriétés privées

A défaut, A défaut, ce sont les dispositions du Code Civil qui s’appliquent (Article 671 et suivants du Code Civil) et imposent la distance et la hauteur des arbres.

L’article 671 du Code civil prévoit que :

  • Les arbres de plus de 2 mètres de hauteur doivent être plantés au minimum à 2 mètres de la limite séparative de votre propriété et de celle de votre voisin.
  • Les plantations dont la hauteur est inférieure à deux mètres peuvent être plantées à 50 centimètres de la limite séparative des deux propriétés.

Comment calculer la distance et la hauteur de vos plantations ?

Distances légales

Il convient de mesurer l’espace situé entre le milieu du tronc de l’arbre et la limite séparative de votre propriété et de celle de votre voisin. La mesure s’effectue au niveau du sol.

  • En cas de mur mitoyen : Il convient de mesurer la distance entre le milieu du tronc et le milieu du mur mitoyen, car c’est ici que se situe la limite séparative de votre propriété et de celle de votre voisin.
  • Le mur vous appartient : il convient de mesurer la distance entre le milieu du tronc de votre arbre et la façade du mur donnant chez votre voisin.
  • Le mur appartient à votre voisin : il convient de mesurer la distance entre le milieu du tronc de votre arbre et la façade du mur du côté de votre propriété.

 Hauteur

La hauteur se mesure à partir du niveau du sol où l’arbre est planté jusqu’au sommet de l’arbre.

Vous avez l’obligation d’entretenir vos arbres et plantations

L’élagage

Vous devez élaguer les branches de vos arbres qui dépassent de votre propriété. De même, l’élagage des arbres est nécessaire dès que leur hauteur dépasse les prescriptions réglementaires.

Ainsi, votre voisin n’a pas le droit de couper lui-même les branches de votre arbre qui dépassent sur sa propriété car la taille des arbres peut nécessiter des compétences techniques. Sa responsabilité pourrait être engagée. En cas de négligence de taille ou d’élagage de votre part, votre voisin devra saisir le tribunal compétence pour vous contraindre à le faire.

Le débroussaillement

L’obligation de débroussailler un terrain incombe au propriétaire d’un terrain, et notamment de :

  • Détruire les broussailles et les bois morts,
  • Supprimer les plantations dépéries ou en densité excessive

Le débroussaillement a pour objectif de lutter contre les risques d’incendie. Toutefois, cette obligation ne s’applique pas de manière uniforme sur tout le territoire français. Renseignez-vous auprès de votre Mairie !

Le ramassage des fruits et des feuilles mortes

Si les pommes de votre voisin tombent naturellement sur votre terrain, la loi prévoit que ces fruits vous appartiennent. En théorie, vous n’avez pas le droit de les cueillir, même si les branches du pommier de votre voisin dépassent sur votre propriété, bien que certaines jurisprudences admettent cette pratique à condition de ne pas pénétrer sur le terrain de votre voisin.

Le même raisonnement est applicable pour les feuilles de l’arbre de votre voisin : la chute des feuilles de l’arbre de votre voisin étant un phénomène naturel, les tribunaux considèrent qu’il ne peut s’agir d’un trouble anormal du voisinage.

Pour rappel, le tribunal d’instance est compétent pour connaitre des actions en cette matière comme le mentionne le 1°  de l’article R221-16 du Code de l’Organisation Judiciaire :

« Sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité, le tribunal d’instance connaît :

1° Des actions relatives à la distance prescrite par la loi, les règlements particuliers et l’usage des lieux pour les plantations ou l’élagage d’arbres ou de haies ; »

 

Me Antoine FEUVRIER

Huissier de Justice – SELARL HJ MELUN

 

LA REALISATION DE CONSTATS PAR DRONE

 

Vous trouverez ci-dessous une vidéo réalisée au moyen d’un drone équipé d’une caméra haute résolution.

La réalisation d’un constat via un drone constitue une avancée technologique conséquente en la matière puisqu’il est désormais possible d’effectuer des prises de vue jusqu’alors impossibles ou quasiment irréalisables ce qui démultiplie les possibilités quant à l’obtention d’une preuve tangible appuyant vos propos.

Afin de vous garantir une intervention de qualité, et de vous fournir un constat d’une incroyable précision, nous travaillons avec des experts avertis au maniement des drones et rédigeons pour vous un procès-verbal de constat reflétant toutes les spécificités de votre situation.

NOUS VOUS PROPOSONS LA RÉALISATION DE VOTRE CONSTAT PAR DRONE QUEL QUE SOIT LA SITUATION :

  • Prise de vue aérienne de chantiers, de voierie,
  • Réalisation d’états des lieux vidéo sur des sites industriels,
  • Constatation de dégâts sur une toiture à la suite d’intempéries.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de constat.

 

LES SOUS-LOCATION AIRBNB : COMMENT PRESERVER LES DROITS DES PROPRIETAIRES ?

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. […] ».

Or, la croissance exponentielle des plateformes payantes de location et de réservation de logements de particuliers, et notamment, Airbnb, a généré un boom des sous-locations non autorisées.

Vous êtes propriétaires et vous avez trouvé votre appartement sur le site Airbnb sans votre autorisation?

La mise en ligne de ce type d’annonce peut constituer une infraction aux clauses du contrat de bail.

Ainsi, le premier réflexe est de contacter un Huissier de Justice afin qu’il constate en urgence l’annonce présente sur le site internet concerné.

Puis en ménageant l’effet de surprise, l’Huissier de Justice, mandaté par un magistrat, pourra constater les conditions d’occupation du logement, le prix de la location consentie et interroger toute personne présente dans les lieux.

Ces deux constats, indispensables en la matière, vous permettront de solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ainsi que la condamnation à des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

QUEL DÉLAI POUR RÉCLAMER LE PAIEMENT DES LOYERS D’UN BAIL D’HABITATION ?

Si ce délai était de cinq ans avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il a été modifié par cette même loi. Désormais, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Le premier alinéa de cet article prévoit donc expressément que c’est par trois ans que se prescrit l’action en paiement des loyers.

Il conviendra donc pour les bailleurs de veiller à ne pas dépasser ce délai avant d’agir en justice pour en obtenir le paiement.

Une question essentielle et relativement complexe est celle de l’application dans le temps de cette disposition.

Les principes à mettre en œuvre à ce sujet sont les suivants :

 

  • Les loyers et charges échus après le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) se prescrivent par trois années.
  • Les loyers et charges échus avant le 27 mars 2014 se prescrivent ainsi :

 

  • jusqu’au 27 mars 2014, le propriétaire peut agir en paiement pour les impayés antérieurs à cette date mais dans la limite de cinq ans à compter de la date de réclamation. Il se déduit de cette règle qu’au-delà du 27 mars 2017 les impayés de loyer et de charges échus avant le 27 mars 2014 seront prescrits.

 

  • Il convient de noter également que le second alinéa du même article prévoit que l’action en révision du loyer(indexation) se prescrit un an après la date de révision prévue au bail. Le bailleur doit donc là encore se montrer vigilant.

 

Pour rappel, le tribunal d’instance du lieu où se situe l’immeuble est compétent pour connaitre des actions en recouvrement de loyers impayés en matière d’habitation (article R 221-38 et R 221-48 du Code de l’organisation judiciaire).