QUEL DÉLAI POUR RÉCLAMER LE PAIEMENT DES LOYERS D’UN BAIL D’HABITATION ?

Si ce délai était de cinq ans avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il a été modifié par cette même loi. Désormais, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Le premier alinéa de cet article prévoit donc expressément que c’est par trois ans que se prescrit l’action en paiement des loyers.

Il conviendra donc pour les bailleurs de veiller à ne pas dépasser ce délai avant d’agir en justice pour en obtenir le paiement.

Une question essentielle et relativement complexe est celle de l’application dans le temps de cette disposition.

Les principes à mettre en œuvre à ce sujet sont les suivants :

 

  • Les loyers et charges échus après le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) se prescrivent par trois années.
  • Les loyers et charges échus avant le 27 mars 2014 se prescrivent ainsi :

 

  • jusqu’au 27 mars 2014, le propriétaire peut agir en paiement pour les impayés antérieurs à cette date mais dans la limite de cinq ans à compter de la date de réclamation. Il se déduit de cette règle qu’au-delà du 27 mars 2017 les impayés de loyer et de charges échus avant le 27 mars 2014 seront prescrits.

 

  • Il convient de noter également que le second alinéa du même article prévoit que l’action en révision du loyer(indexation) se prescrit un an après la date de révision prévue au bail. Le bailleur doit donc là encore se montrer vigilant.

 

Pour rappel, le tribunal d’instance du lieu où se situe l’immeuble est compétent pour connaitre des actions en recouvrement de loyers impayés en matière d’habitation (article R 221-38 et R 221-48 du Code de l’organisation judiciaire).

Expulsion : une nouvelle formalité à la charge des huissiers de justice

Pris pour l’application de la recommandation n° 22 du plan interministériel de prévention des expulsions validé le 18 mars 2016 par le cabinet du Premier ministre, un décret crée une nouvelle formalité à la charge de l’huissier de justice.

Dans le cadre de la délivrance des assignations aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, ce dernier devra à compter du 1er juin prochain remettre en main propre au locataire (à défaut, déposer dans sa boîte aux lettres) un document d’information en vue de l’audience.

Ce document mentionnera l’importance de se présenter à cette audience, les date, horaire et lieu de celle-ci, ainsi que la possibilité de saisir le bureau de l’aide juridictionnelle et les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions, dont les adresses seront indiquées.

Le décret précise par ailleurs les modalités de mise à disposition de ce document aux huissiers de justice par les services déconcentrés de l’Etat.

Le congé commercial délivré par LRAR, le cadeau empoisonné fait au justiciable.

La loi « Pinel » avait permis au bailleur de donner congé par lettre recommandée. La loi « Macron » lui impose à nouveau l’acte d’huissier. Mais le locataire peut demander le renouvellement du bail sans passer par l’huissier. 

Les enjeux économiques et les contentieux en matière commerciale sont tellement importants que la sécurité juridique absolue apportée par l’acte extra-judiciaire délivré par l’Huissier de Justice doivent être la préconisation.

Pour mémoire, par un congé délivré par acte, l’huissier de justice :

  1. garanti la date de remise (signification), que le destinataire soit présent, absent voir même sans domicile connu.
  2. garanti le contenu de l’acte ; rien ne permet par la LRAR de garantir le contenu même de la lettre.
  3. est responsable FINANCIÈREMENT des erreurs qu’il pourrait commettre dans la rédaction de l’acte et dans les conditions de remise (nous sommes assurés pour cela). Posez-vous la question du montant alloué par LA POSTE en cas d’erreur ou de non distribution du pli recommandé ; quelques euros alors que les sommes en jeu peuvent s’élever à plusieurs centaines de milliers d’euros.
  4. est soumis à l’obligation du devoir de conseil à son client.

Le prix de l’acte d’huissier ?  j’écarte cet argument.

Posez vous la bonne question :  Quel est  le pourcentage du coût facturé par l’huissier par rapport aux enjeux économiques sur cette matière ???

Encore une fois, en utilisant la LRAR, quand on paye peu cher et bien on en a pour peu cher.

VOTRE LOCATAIRE EST PARTI SANS CRIER GARE,  » A LA CLOCHE DE BOIS  » : NE CÉDEZ PAS A LA TENTATION D’UNE REPRISE SAUVAGE !!!!

 

Nous entendons trop souvent des propriétaires tentés de reprendre un logement abandonné par des moyens que nous ne pouvons cautionner.

Notre devoir de conseil nous impose de leur rappeler qu’ils ne peuvent se faire justice eux-mêmes sous peine de sanctions judiciaires pouvant se révéler lourdes.

Une procédure simplifiée et rapide, à un coût parfaitement maîtrisé, existe pour vous permettre de récupérer votre bien en toute sécurité juridique, lorsque votre locataire a quitté le logement loué sans crier gare.

Conduite par votre huissier, elle suit les étapes suivantes :

  • Réunissez et communiquez à votre huissier, les éléments factuels démontrant le départ furtif (enquête de voisinage, témoignages, preuve de l’occupation d’un nouveau logement…),
  •  Votre huissier signifie à votre locataire, dans les lieux loués, une mise en demeure d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de l’occupation du logement,
  •  A l’issue de ce délai, à défaut de réponse du locataire, votre huissier, assisté d’un serrurier et de deux témoins, pénètre dans le logement,
  •  A cette occasion, il dresse un procès-verbal constatant l’abandon du logement. Dans son PV, il relèvera les éléments permettant d’apprécier objectivement que le logement est effectivement abandonné et dressera l’inventaire des biens éventuellement laissés dans les lieux loués,
  •  Votre huissier saisira le tribunal d’instance par simple requête avec les éléments recueillis ci-dessus et demandera qu’une ordonnance soit rendue constatant la résiliation de bail et autorisant la reprise du logement,
  •  Votre huissier signifiera cette ordonnance ; délai de la voie de recours ouverte à votre locataire : 1 MOIS.
  •  A l’issue de ce délai d’une mois votre ordonnance devient DÉFINITIVE,
  •  Votre huissier, porteur de cette ordonnance, peut alors procéder à la reprise EFFECTIVE ET DÉFINITIVE de votre logement avec l’assistance habituelle prévue par les textes.
  •  Votre huissier vous établi alors un procès-verbal de reprise des lieux avec toute la sécurité juridique l’entourant.

Votre locataire est réputé occupant légal jusqu’à la reprise effective du logement, en conséquence, il est redevable des loyers et charges jusqu’à la date de la reprise du logement. 

Organiser un jeu-concours sans passer par un huissier, une mauvaise idée ?

Pour les besoins de la promotion de votre marque ou de votre activité, pour le lancement d’un nouveau produit, vous souhaitez communiquer ? Quoi de mieux que l’organisation d’un jeu concours ?Vous vous demandez toutefois ce que vous permet la loi ?

Vous pouvez envisager de rédiger vous même son contenu, mais allez-vous penser à tout ?

Il y a de nombreux aspects légaux à prendre en compte : la loi Informatique et Libertés, les questions de propriété intellectuelle, de responsabilité, etc.  La législation française impose évidemment que les conditions de participation soient clairement précisées et aisément accessibles.

L’huissier de justice est le professionnel du droit tout désigné pour vous assister dans vos projets de jeux concours. Il pourra assurer la rédaction du règlement de votre opération pour en assurer le succès.

Si vous choisissez de rédiger le règlement vous-même, il s’assurera avant tout enregistrement du parfait respect de la législation, ce qui vous évitera tout risque d’une potentielle « déloyauté » et de contentieux.

Ne prenez pas le risque d’une possible condamnation pénale !

Avant de lancer votre opération rapprochez vous vite d’un huissier de justice.

www.mon-constat-huissier.fr