Le locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire

L’Article L145-41 du Code de Commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Dans cette affaire, la société Dar Beida II, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Air groupe, lui a délivré, le 4 décembre 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré de loyer et, le 8 janvier 2015, l’a assignée en paiement d’une provision à valoir sur les loyers impayés ; que, reconventionnellement, la locataire a demandé la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Pour rappel, le principe de la clause résolutoire est de permettre au bailleur de résilier le contrat de plein droit suite au non-respect des obligations du preneur. Il lui appartient ensuite de faire constater cette résiliation par un magistrat.

En l’espèce, le preneur entendait se prévaloir, lui-même, de cette clause actionnée par le bailleur.

La cour de cassation dans son arrêt n° 443 du 27 avril 2017 (16-13.625) – Troisième chambre civile signale que la clause résolutoire ayant été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail, la locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause.

Me Anne LESAGE

Huissier de Justice – SELARL PIQUET-MOLITOR

Résiliation de bail commercial et créanciers inscrits.

L’article L143-2 du Code de commerce dispose que « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. »

Cet article a pour objectif de protéger les créanciers inscrits, en leur permettant ensuite de se substituer au débiteur défaillant.

Afin d’informer les créanciers inscrits au plus tôt dans la procédure, la question s’est alors posée de leur dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire.

La cour de cassation dans son arrêt du 16 mars 2017, Chambre civile 3, n°15-29.206, tranche cette interrogation en faisant une lecture stricte de l’article L143-2 du Code de commerce.

En effet, l’article fait état de la notification de la demande aux créanciers inscrits. Ainsi, la cour suprême affirme que cet article n’impose que la notification de l’assignation et non celle du commandement de payer visant la clause résolutoire.

On rappellera, en outre, que le délai d’un mois est calculé par rapport à la date d’audience.  Il est, en effet, difficile en pratique de déterminer la date du rendu du jugement au jour de la délivrance de l’assignation.

Me Anne LESAGE

Huissier de Justice – SELARL PIQUET-MOLITOR

ARBRES ET PLANTATIONS : Respect de la législation pour une bonne entente entre voisins

 

Vos arbres doivent être plantés à une certaine distance entre la limite de votre propriété et de celle de votre voisin. De plus, vous devez entretenir vos plantations. Bon nombre de conflits de voisinage se règlent devant les Tribunaux en cas de non-respect de ces obligations.

Le rôle de l’Huissier de Justice est primordial en la matière, aussi bien pour constater que la haie de votre voisin n’est pas élaguée et déborde sur votre propriété ou pour prouver que vos thuyas sont plantés à bonne distance de la limite séparative de deux propriétés.

Renseignez-vous sur les usages locaux !

Régulièrement, les usages locaux fixent les distances pour les plantations. Renseignez-vous auprès de votre Mairie.

S’agissant du cas particulier de l’Ile de France, il est de jurisprudence constante que les plantations puissent être plantées jusqu’à l’extrême  limite séparative de propriété. Cet usage s’explique et se justifie par la densité des habitations et l’exiguïté des jardins urbains. Il a même été admis jusqu’à 45km de Paris.

Règlementation légale pour les propriétés privées

A défaut, A défaut, ce sont les dispositions du Code Civil qui s’appliquent (Article 671 et suivants du Code Civil) et imposent la distance et la hauteur des arbres.

L’article 671 du Code civil prévoit que :

  • Les arbres de plus de 2 mètres de hauteur doivent être plantés au minimum à 2 mètres de la limite séparative de votre propriété et de celle de votre voisin.
  • Les plantations dont la hauteur est inférieure à deux mètres peuvent être plantées à 50 centimètres de la limite séparative des deux propriétés.

Comment calculer la distance et la hauteur de vos plantations ?

Distances légales

Il convient de mesurer l’espace situé entre le milieu du tronc de l’arbre et la limite séparative de votre propriété et de celle de votre voisin. La mesure s’effectue au niveau du sol.

  • En cas de mur mitoyen : Il convient de mesurer la distance entre le milieu du tronc et le milieu du mur mitoyen, car c’est ici que se situe la limite séparative de votre propriété et de celle de votre voisin.
  • Le mur vous appartient : il convient de mesurer la distance entre le milieu du tronc de votre arbre et la façade du mur donnant chez votre voisin.
  • Le mur appartient à votre voisin : il convient de mesurer la distance entre le milieu du tronc de votre arbre et la façade du mur du côté de votre propriété.

 Hauteur

La hauteur se mesure à partir du niveau du sol où l’arbre est planté jusqu’au sommet de l’arbre.

Vous avez l’obligation d’entretenir vos arbres et plantations

L’élagage

Vous devez élaguer les branches de vos arbres qui dépassent de votre propriété. De même, l’élagage des arbres est nécessaire dès que leur hauteur dépasse les prescriptions réglementaires.

Ainsi, votre voisin n’a pas le droit de couper lui-même les branches de votre arbre qui dépassent sur sa propriété car la taille des arbres peut nécessiter des compétences techniques. Sa responsabilité pourrait être engagée. En cas de négligence de taille ou d’élagage de votre part, votre voisin devra saisir le tribunal compétence pour vous contraindre à le faire.

Le débroussaillement

L’obligation de débroussailler un terrain incombe au propriétaire d’un terrain, et notamment de :

  • Détruire les broussailles et les bois morts,
  • Supprimer les plantations dépéries ou en densité excessive

Le débroussaillement a pour objectif de lutter contre les risques d’incendie. Toutefois, cette obligation ne s’applique pas de manière uniforme sur tout le territoire français. Renseignez-vous auprès de votre Mairie !

Le ramassage des fruits et des feuilles mortes

Si les pommes de votre voisin tombent naturellement sur votre terrain, la loi prévoit que ces fruits vous appartiennent. En théorie, vous n’avez pas le droit de les cueillir, même si les branches du pommier de votre voisin dépassent sur votre propriété, bien que certaines jurisprudences admettent cette pratique à condition de ne pas pénétrer sur le terrain de votre voisin.

Le même raisonnement est applicable pour les feuilles de l’arbre de votre voisin : la chute des feuilles de l’arbre de votre voisin étant un phénomène naturel, les tribunaux considèrent qu’il ne peut s’agir d’un trouble anormal du voisinage.

Pour rappel, le tribunal d’instance est compétent pour connaitre des actions en cette matière comme le mentionne le 1°  de l’article R221-16 du Code de l’Organisation Judiciaire :

« Sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité, le tribunal d’instance connaît :

1° Des actions relatives à la distance prescrite par la loi, les règlements particuliers et l’usage des lieux pour les plantations ou l’élagage d’arbres ou de haies ; »

 

Me Antoine FEUVRIER

Huissier de Justice – SELARL HJ MELUN

 

LA REALISATION DE CONSTATS PAR DRONE

 

Vous trouverez ci-dessous une vidéo réalisée au moyen d’un drone équipé d’une caméra haute résolution.

La réalisation d’un constat via un drone constitue une avancée technologique conséquente en la matière puisqu’il est désormais possible d’effectuer des prises de vue jusqu’alors impossibles ou quasiment irréalisables ce qui démultiplie les possibilités quant à l’obtention d’une preuve tangible appuyant vos propos.

Afin de vous garantir une intervention de qualité, et de vous fournir un constat d’une incroyable précision, nous travaillons avec des experts avertis au maniement des drones et rédigeons pour vous un procès-verbal de constat reflétant toutes les spécificités de votre situation.

NOUS VOUS PROPOSONS LA RÉALISATION DE VOTRE CONSTAT PAR DRONE QUEL QUE SOIT LA SITUATION :

  • Prise de vue aérienne de chantiers, de voierie,
  • Réalisation d’états des lieux vidéo sur des sites industriels,
  • Constatation de dégâts sur une toiture à la suite d’intempéries.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de constat.

 

LES SOUS-LOCATION AIRBNB : COMMENT PRESERVER LES DROITS DES PROPRIETAIRES ?

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. […] ».

Or, la croissance exponentielle des plateformes payantes de location et de réservation de logements de particuliers, et notamment, Airbnb, a généré un boom des sous-locations non autorisées.

Vous êtes propriétaires et vous avez trouvé votre appartement sur le site Airbnb sans votre autorisation?

La mise en ligne de ce type d’annonce peut constituer une infraction aux clauses du contrat de bail.

Ainsi, le premier réflexe est de contacter un Huissier de Justice afin qu’il constate en urgence l’annonce présente sur le site internet concerné.

Puis en ménageant l’effet de surprise, l’Huissier de Justice, mandaté par un magistrat, pourra constater les conditions d’occupation du logement, le prix de la location consentie et interroger toute personne présente dans les lieux.

Ces deux constats, indispensables en la matière, vous permettront de solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ainsi que la condamnation à des dommages-intérêts pour le préjudice subi.