Votre locataire a quitté les lieux sans préavis, que pouvez-vous faire ?

Le locataire en place dans votre logement a quitté les lieux, sans vous avoir donné congé. Aucun état des lieux n’a été fait. Vous ne pouvez pas prendre l’initiative de reprendre votre bien. Une procédure particulière s’impose : celle de reprise des locaux abandonnés mise en place par la Loi Béteille du 22 décembre 2010.

Votre locataire a abandonné le logement sans préavis

Dans ce cas, une procédure est prévue par la loi du 6 juillet 1989. Voici un résumé des principales étapes de la procédure :

  • Vous devez mettre en demeure par acte d’huissier, votre locataire d’avoir à justifier l’occupation effective du logement. Cette sommation peut être intégrer à un commandement de payer les loyers.
  • Passé un délai d’un mois, et sans réponse de la part du locataire, l’huissier peut procéder à la constatation de l’abandon du logement. Il va alors dresser un procès-verbal des meubles du logement abandonné le cas échéant, avec l’indication de leur valeur marchande.
  • Muni de ce procès-verbal vous pourrez saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation judiciaire du bail ainsi qu’une condamnation aux loyers impayés et la vente aux enchères (ou la destruction s’ils n’ont aucune valeur) des biens laissés sur place.
  • Le magistrat rend une ordonnance qu’il conviendra de signifier au locataire lequel pourra former opposition dans un délai d’un mois suivant la date de signification du titre exécutoire. Ladite ordonnance statue également sur le sort des éventuels meubles restés dans les lieux.
  • Sans opposition formée dans le délai imparti et si les lieux sont vides de tous biens, l’huissier peut dresser un PV de reprise des lieux.
  • Si des biens sont présents, l’intéressé dispose d’un délai d’un mois pour les retirer (même délai que pour former opposition). A défaut et en fonction de la valeur marchande des biens, ceux-ci sont soit vendus aux enchères, soit évacués et remis à une association caritative ou bien détruits à la discrétion du bailleur.

Référence : Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Votre locataire vous a rendu les clés sans faire d’état des lieux

Dans ce cas, l’huissier de justice peut réaliser un état des lieux contradictoire.

Si vous pénétrez vous-même dans le logement et que vous constatez des dégradations, il pourra être difficile de retenir une somme sur le dépôt de garantie du locataire. Vous devrez en effet apporter la preuve que ces dégradations ont été causées par le locataire lui-même et aucun état des lieux contradictoire n’aura été réalisé. D’où l’importance d’en établir à l’entrée du bail ; cela vous protégera en cas de litige à la sortie.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que pour être valable l’état des lieux doit être établi et signé du propriétaire bailleur et du locataire. A défaut, la seule condition de sa validité est qu’il soit réalisé en présence d’un huissier de justice.

Lorsque le locataire a rendu les clés sans satisfaire à un état des lieux de sortie, le bailleur, via l’huissier de justice convoquera par courrier recommandé avec AR le locataire parti à un état des lieux de sortie en respectant un délai d’au moins sept jours avant la date.

Référence : Article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

 

Vous avez un Mess@ge ….

Si la cour de cassation avait exclu des fichiers estampillés comme étant personnels dans nos constatations ; depuis le 20 septembre 2017 ( cass civ 1ère n°16-13.08) le respect de la vie privée n’est plus un obstacle pour chercher dans une messagerie électronique personnelle.

Sur le fondement de l’article 145 du Code de Procédure Civile il est possible de constater des documents personnels lorsque cela est nécessaire et proportionné à la protection des droits de celui qui poursuit.

Dans les faits un chef d’entreprise reprochait à un de ses salarié de pratiquer une concurrence déloyale et de dissimuler ses actes en utilisant sa messagerie personnelle plutôt que celle de son entreprise….

Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon bailleur ne me loue pas un logement décent?

La Cour Suprême, dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 octobre 2017, rappelle l’adage selon lequel « Nul ne peut se faire justice soi-même ».

En l’espèce, les preneurs se plaignant de l’existence de désordres affectant les lieux loués et leur interdisant une jouissance paisible, avaient interrompu tout règlement des loyers. Suite à cela, la bailleresse leur avait signifié un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Les locataires avaient ensuite formé opposition à ce commandement en sollicitant la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux et l’autorisation de consigner les loyers.

La cour d’appel ayant rejeté leurs demandes et les ayant condamné au paiement de l’arriéré locatif, les locataires ont donc formé un pourvoi en cassation.

La cour de cassation a alors confirmé qu’un locataire ne pouvait unilatéralement interrompre les paiements des loyers quand bien même les désordres affectant les lieux loués lui en interdisaient la jouissance paisible. En effet, il convient de rappeler que le paiement du loyer est fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.

Dans ce cas, le locataire doit impérativement respecter ses obligations contractuelles en poursuivant le paiement des loyers tout en sollicitant une autorisation judiciaire afin de les voir consigner auprès d’un tiers.

En parallèle, le preneur fera appel à un Huissier de Justice afin de constater l’étendue des désordres dans le logement et leur donner date certaine.

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, 16-19.614)