Votre locataire a quitté les lieux sans préavis, que pouvez-vous faire ?

Le locataire en place dans votre logement a quitté les lieux, sans vous avoir donné congé. Aucun état des lieux n’a été fait. Vous ne pouvez pas prendre l’initiative de reprendre votre bien. Une procédure particulière s’impose : celle de reprise des locaux abandonnés mise en place par la Loi Béteille du 22 décembre 2010.

Votre locataire a abandonné le logement sans préavis

Dans ce cas, une procédure est prévue par la loi du 6 juillet 1989. Voici un résumé des principales étapes de la procédure :

  • Vous devez mettre en demeure par acte d’huissier, votre locataire d’avoir à justifier l’occupation effective du logement. Cette sommation peut être intégrer à un commandement de payer les loyers.
  • Passé un délai d’un mois, et sans réponse de la part du locataire, l’huissier peut procéder à la constatation de l’abandon du logement. Il va alors dresser un procès-verbal des meubles du logement abandonné le cas échéant, avec l’indication de leur valeur marchande.
  • Muni de ce procès-verbal vous pourrez saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation judiciaire du bail ainsi qu’une condamnation aux loyers impayés et la vente aux enchères (ou la destruction s’ils n’ont aucune valeur) des biens laissés sur place.
  • Le magistrat rend une ordonnance qu’il conviendra de signifier au locataire lequel pourra former opposition dans un délai d’un mois suivant la date de signification du titre exécutoire. Ladite ordonnance statue également sur le sort des éventuels meubles restés dans les lieux.
  • Sans opposition formée dans le délai imparti et si les lieux sont vides de tous biens, l’huissier peut dresser un PV de reprise des lieux.
  • Si des biens sont présents, l’intéressé dispose d’un délai d’un mois pour les retirer (même délai que pour former opposition). A défaut et en fonction de la valeur marchande des biens, ceux-ci sont soit vendus aux enchères, soit évacués et remis à une association caritative ou bien détruits à la discrétion du bailleur.

Référence : Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Votre locataire vous a rendu les clés sans faire d’état des lieux

Dans ce cas, l’huissier de justice peut réaliser un état des lieux contradictoire.

Si vous pénétrez vous-même dans le logement et que vous constatez des dégradations, il pourra être difficile de retenir une somme sur le dépôt de garantie du locataire. Vous devrez en effet apporter la preuve que ces dégradations ont été causées par le locataire lui-même et aucun état des lieux contradictoire n’aura été réalisé. D’où l’importance d’en établir à l’entrée du bail ; cela vous protégera en cas de litige à la sortie.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que pour être valable l’état des lieux doit être établi et signé du propriétaire bailleur et du locataire. A défaut, la seule condition de sa validité est qu’il soit réalisé en présence d’un huissier de justice.

Lorsque le locataire a rendu les clés sans satisfaire à un état des lieux de sortie, le bailleur, via l’huissier de justice convoquera par courrier recommandé avec AR le locataire parti à un état des lieux de sortie en respectant un délai d’au moins sept jours avant la date.

Référence : Article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

 

Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon bailleur ne me loue pas un logement décent?

La Cour Suprême, dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 octobre 2017, rappelle l’adage selon lequel « Nul ne peut se faire justice soi-même ».

En l’espèce, les preneurs se plaignant de l’existence de désordres affectant les lieux loués et leur interdisant une jouissance paisible, avaient interrompu tout règlement des loyers. Suite à cela, la bailleresse leur avait signifié un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Les locataires avaient ensuite formé opposition à ce commandement en sollicitant la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux et l’autorisation de consigner les loyers.

La cour d’appel ayant rejeté leurs demandes et les ayant condamné au paiement de l’arriéré locatif, les locataires ont donc formé un pourvoi en cassation.

La cour de cassation a alors confirmé qu’un locataire ne pouvait unilatéralement interrompre les paiements des loyers quand bien même les désordres affectant les lieux loués lui en interdisaient la jouissance paisible. En effet, il convient de rappeler que le paiement du loyer est fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.

Dans ce cas, le locataire doit impérativement respecter ses obligations contractuelles en poursuivant le paiement des loyers tout en sollicitant une autorisation judiciaire afin de les voir consigner auprès d’un tiers.

En parallèle, le preneur fera appel à un Huissier de Justice afin de constater l’étendue des désordres dans le logement et leur donner date certaine.

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, 16-19.614)

LES SOUS-LOCATION AIRBNB : COMMENT PRESERVER LES DROITS DES PROPRIETAIRES ?

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. […] ».

Or, la croissance exponentielle des plateformes payantes de location et de réservation de logements de particuliers, et notamment, Airbnb, a généré un boom des sous-locations non autorisées.

Vous êtes propriétaires et vous avez trouvé votre appartement sur le site Airbnb sans votre autorisation?

La mise en ligne de ce type d’annonce peut constituer une infraction aux clauses du contrat de bail.

Ainsi, le premier réflexe est de contacter un Huissier de Justice afin qu’il constate en urgence l’annonce présente sur le site internet concerné.

Puis en ménageant l’effet de surprise, l’Huissier de Justice, mandaté par un magistrat, pourra constater les conditions d’occupation du logement, le prix de la location consentie et interroger toute personne présente dans les lieux.

Ces deux constats, indispensables en la matière, vous permettront de solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ainsi que la condamnation à des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

QUEL DÉLAI POUR RÉCLAMER LE PAIEMENT DES LOYERS D’UN BAIL D’HABITATION ?

Si ce délai était de cinq ans avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il a été modifié par cette même loi. Désormais, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

Le premier alinéa de cet article prévoit donc expressément que c’est par trois ans que se prescrit l’action en paiement des loyers.

Il conviendra donc pour les bailleurs de veiller à ne pas dépasser ce délai avant d’agir en justice pour en obtenir le paiement.

Une question essentielle et relativement complexe est celle de l’application dans le temps de cette disposition.

Les principes à mettre en œuvre à ce sujet sont les suivants :

 

  • Les loyers et charges échus après le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) se prescrivent par trois années.
  • Les loyers et charges échus avant le 27 mars 2014 se prescrivent ainsi :

 

  • jusqu’au 27 mars 2014, le propriétaire peut agir en paiement pour les impayés antérieurs à cette date mais dans la limite de cinq ans à compter de la date de réclamation. Il se déduit de cette règle qu’au-delà du 27 mars 2017 les impayés de loyer et de charges échus avant le 27 mars 2014 seront prescrits.

 

  • Il convient de noter également que le second alinéa du même article prévoit que l’action en révision du loyer(indexation) se prescrit un an après la date de révision prévue au bail. Le bailleur doit donc là encore se montrer vigilant.

 

Pour rappel, le tribunal d’instance du lieu où se situe l’immeuble est compétent pour connaitre des actions en recouvrement de loyers impayés en matière d’habitation (article R 221-38 et R 221-48 du Code de l’organisation judiciaire).

Expulsion : une nouvelle formalité à la charge des huissiers de justice

Pris pour l’application de la recommandation n° 22 du plan interministériel de prévention des expulsions validé le 18 mars 2016 par le cabinet du Premier ministre, un décret crée une nouvelle formalité à la charge de l’huissier de justice.

Dans le cadre de la délivrance des assignations aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, ce dernier devra à compter du 1er juin prochain remettre en main propre au locataire (à défaut, déposer dans sa boîte aux lettres) un document d’information en vue de l’audience.

Ce document mentionnera l’importance de se présenter à cette audience, les date, horaire et lieu de celle-ci, ainsi que la possibilité de saisir le bureau de l’aide juridictionnelle et les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions, dont les adresses seront indiquées.

Le décret précise par ailleurs les modalités de mise à disposition de ce document aux huissiers de justice par les services déconcentrés de l’Etat.

Le congé commercial délivré par LRAR, le cadeau empoisonné fait au justiciable.

La loi « Pinel » avait permis au bailleur de donner congé par lettre recommandée. La loi « Macron » lui impose à nouveau l’acte d’huissier. Mais le locataire peut demander le renouvellement du bail sans passer par l’huissier. 

Les enjeux économiques et les contentieux en matière commerciale sont tellement importants que la sécurité juridique absolue apportée par l’acte extra-judiciaire délivré par l’Huissier de Justice doivent être la préconisation.

Pour mémoire, par un congé délivré par acte, l’huissier de justice :

  1. garanti la date de remise (signification), que le destinataire soit présent, absent voir même sans domicile connu.
  2. garanti le contenu de l’acte ; rien ne permet par la LRAR de garantir le contenu même de la lettre.
  3. est responsable FINANCIÈREMENT des erreurs qu’il pourrait commettre dans la rédaction de l’acte et dans les conditions de remise (nous sommes assurés pour cela). Posez-vous la question du montant alloué par LA POSTE en cas d’erreur ou de non distribution du pli recommandé ; quelques euros alors que les sommes en jeu peuvent s’élever à plusieurs centaines de milliers d’euros.
  4. est soumis à l’obligation du devoir de conseil à son client.

Le prix de l’acte d’huissier ?  j’écarte cet argument.

Posez vous la bonne question :  Quel est  le pourcentage du coût facturé par l’huissier par rapport aux enjeux économiques sur cette matière ???

Encore une fois, en utilisant la LRAR, quand on paye peu cher et bien on en a pour peu cher.

VOTRE LOCATAIRE EST PARTI SANS CRIER GARE,  » A LA CLOCHE DE BOIS  » : NE CÉDEZ PAS A LA TENTATION D’UNE REPRISE SAUVAGE !!!!

 

Nous entendons trop souvent des propriétaires tentés de reprendre un logement abandonné par des moyens que nous ne pouvons cautionner.

Notre devoir de conseil nous impose de leur rappeler qu’ils ne peuvent se faire justice eux-mêmes sous peine de sanctions judiciaires pouvant se révéler lourdes.

Une procédure simplifiée et rapide, à un coût parfaitement maîtrisé, existe pour vous permettre de récupérer votre bien en toute sécurité juridique, lorsque votre locataire a quitté le logement loué sans crier gare.

Conduite par votre huissier, elle suit les étapes suivantes :

  • Réunissez et communiquez à votre huissier, les éléments factuels démontrant le départ furtif (enquête de voisinage, témoignages, preuve de l’occupation d’un nouveau logement…),
  •  Votre huissier signifie à votre locataire, dans les lieux loués, une mise en demeure d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de l’occupation du logement,
  •  A l’issue de ce délai, à défaut de réponse du locataire, votre huissier, assisté d’un serrurier et de deux témoins, pénètre dans le logement,
  •  A cette occasion, il dresse un procès-verbal constatant l’abandon du logement. Dans son PV, il relèvera les éléments permettant d’apprécier objectivement que le logement est effectivement abandonné et dressera l’inventaire des biens éventuellement laissés dans les lieux loués,
  •  Votre huissier saisira le tribunal d’instance par simple requête avec les éléments recueillis ci-dessus et demandera qu’une ordonnance soit rendue constatant la résiliation de bail et autorisant la reprise du logement,
  •  Votre huissier signifiera cette ordonnance ; délai de la voie de recours ouverte à votre locataire : 1 MOIS.
  •  A l’issue de ce délai d’une mois votre ordonnance devient DÉFINITIVE,
  •  Votre huissier, porteur de cette ordonnance, peut alors procéder à la reprise EFFECTIVE ET DÉFINITIVE de votre logement avec l’assistance habituelle prévue par les textes.
  •  Votre huissier vous établi alors un procès-verbal de reprise des lieux avec toute la sécurité juridique l’entourant.

Votre locataire est réputé occupant légal jusqu’à la reprise effective du logement, en conséquence, il est redevable des loyers et charges jusqu’à la date de la reprise du logement. 

L’HUISSIER DE JUSTICE, UN SPÉCIALISTE DES RAPPORTS LOCATIFS

Grâce à sa formation et son expérience l’huissier est un des meilleurs spécialistes de la matière locative. Il ne se passe pas un jour sans que nous y soyons plongés, tant au service des propriétaires que des locataires.

Les rapports entre propriétaire et locataire (civil ou commercial) sont parfois complexes et les législations sont denses et complexes. Il n’y a plus de place pour l’improvisation tant les conséquences peuvent être lourdes !

Des obligations très variées pèsent sur le locataire

  • paiement du loyer,
  • entretien,
  • assurance,
  • jouissance paisible des lieux loués…

Mais également sur le propriétaire

  • travaux
  • charges d’entretien …

Ces obligations découlent tant des lois et règlement que du contrat lui-même.

En cas de difficultés sur les bonnes actions à mener, les #huissiers proposent des actions concrètes (constat, acte de procédure, courrier, mise en demeure, recouvrement amiable ou judiciaire, actions devant les tribunaux …)

Pour le propriétaire, la plupart des démarches à engager à l’encontre d’un locataire « indélicat » sont définies et strictement encadrés. Il est primordial de respecter les procédures, non seulement pour avoir la certitude de la voir arriver à son terme, mais également pour en optimiser les délais.

Pour le locataire, car en matière de baux les obligations sont réciproques, mettre en demeure son propriétaire de respecter ses obligations n’est pas simple et une action peut se révéler infructueuse si les formalités utiles ne sont pas bien exécutées.

Dans chaque situation, l’#huissier saura instantanément vous indiquer comment aborder le problème sous son meilleur angle, tant sur le plan juridique que sur les plans économique et stratégique.

Cependant, en professionnel responsable, il existe certaines limites que l’huissier saura également rappeler à son demandeur et qui s’inscrivent dans le respect des libertés d’autrui, et qui assureront également que nulle action ne sera menée dès lors qu’elle pourrait se voir taxer d’abusive.

Me Olivier ANDRE, Huissier de Justice

SELARL HJ MELUN